黟县人民政府办公室关于印发黟县农村宅基地审批管理实施方案（试行）的通知

政办〔2020〕7号

各乡镇人民政府，县政府有关部门：

经研究同意，现将《黟县农村宅基地审批管理实施方案（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                            黟县人民政府办公室  

                                2020年7月22日    

黟县农村宅基地审批管理实施方案（试行）

为全面加强农村宅基地审批管理，切实保护耕地，维护农民权益，促进农村集体土地节约集约利用，深入实施乡村振兴战略，推进美丽乡村建设，根据《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》 （皖农合〔2020〕38号）和相关法律法规规定，结合我县实际，制定实施方案如下：

一、加强村庄规划和国土空间用途管控

（一）严格实施村庄规划。各乡镇要牢固树立“规划即法”意识，宅基地的选址和规模应符合经依法批准的村庄规划，未经法定程序不得擅自修改村庄规划。要依法加强村庄规划编制审批管理，编制和修改规划要强化村民主体和党组织、村民委员会主导作用，动员、组织和引导村民积极参与村庄规划的编制工作，协商确定规划内容。村庄规划批准实施之前，在与生态红线和现行的乡级土地利用总体规划不冲突的情况下，宅基地规划管理可参考现行村土地利用规划、美丽乡村规划等规划，但必须实行一事一议制度，确保与即将编制的“多规合一”实用性村庄规划做好衔接。

（二）强化国土空间用途管控。农村村民建设住宅要与旧村改造、土地整治相结合，优先利用村内空闲宅基地、空闲建设用地和未利用地。要严格控制新增宅基地占用农用地特别是耕地，严禁占用永久基本农田，涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。严禁在土地利用总体规划确定的建设用地范围外建设住宅。鼓励和引导村集体按照村庄规划集中建设新居。

自然保护区、水源保护区等划定的禁止建设范围内、生态红线控制区、山体、公路、铁路、电力、地质灾害隐患点、高坡边坡、重要河流等控制区域，禁止个人建房。

各乡镇要在每个季度前5个工作日内将本乡镇上个季度农村宅基地审批情况汇总报告县农业农村水利局和县自然资源和规划局。

二、规范农村宅基地使用申请

（三）农村宅基地用地面积标准

宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准，每户不得超过160㎡。

农村村民应严格按照批准面积建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。超过规定的标准，多占的宅基地以非法占用土地论处。

（四）农村宅基地申请条件

农村村民符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地：

1.无房户；

2.因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的（低于人均面积40㎡的）；

3.因自然灾害或实施村庄规划、旧村改造、农村土地综合整治等需要调整搬迁的；

4.原有宅基地被依法征收，或因公共设施和公益事业建设被占用的且没有其他宅基地；     

5.原有的宅基地面积低于本方案规定标准的，可以申请新的宅基地，但应当退出原使用的宅基地；

6.经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；

7.县级以上人民政府规定的其他条件。

（五）农村宅基地申请程序

1.申请。农村村民填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提交户口簿、户主和申请人身份证复印件、土地权属相关材料 、四邻意见等材料，向户籍所在地的村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。为便于申请办理, 可由乡镇统一规定或村级组织自行确定定期受理宅基地和建房申请的时间点，并向村民公布。

2.公示。村民小组接到申请后，应在10个工作日内对申请农户的建房资格、家庭人口数、原有住房面积、建房类型、有无权属纠纷等内容进行初步审查，并将申请理由、宅基地分配方案（拟用地位置和面积）和建房（规划许可）方案（拟建房层高、层数面积和风格）等情况在本小组集体经济组织范围内公示。公示的时间不得少于5个工作日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案，再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。    

3.审查。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。村级组织应当在收到材料后5个工作日内组织村民代表会议讨论，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划（没有编制村庄规划的，审查是否符合乡镇国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求）、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。

4.报送。村级组织审查通过的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡镇人民政府。

没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

（六）严格宅基地使用申请资格认定

认真执行宅基地管理“一户一宅”中“户”的认定标准和分户认定主体资格界定标准，严格把关宅基地使用申请资格。明确户口迁移人员获取农村宅基地资格，必须同时具备三个条件：一是获得迁入地农村集体经济组织成员的资格认定；二是符合“一户一宅”有关规定；三是2015年7月1日原户口性质为农业户口。   

三、严格农村宅基地使用审批

（七）明确农村宅基地审批流程

1.乡镇人民政府收到申请材料应在10个工作日内，组织乡镇为民服务中心、国土所等相关部门和村级组织进行联合审核，并到现场进行实地踏勘，按要求填写现场踏勘表。乡镇为民服务中心负责勘察申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积等标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。乡镇国土所负责审查用地建房是否符合乡镇国土空间规划、用途管制要求，是否取得用地计划。涉及公安、文化旅游体育、住建（城管执法）、林业、公路、交通运输、生态环境、电力等部门的，乡镇人民政府要提前征求意见。

2.经联审不符合宅基地和用地审批申请条件的，乡镇人民政府应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。

3.对符合村庄规划和土地利用总体规划等申请条件的，乡镇人民政府根据各部门联审结果，召集建房领导小组集体会审，并将会审意见（同意名单）进行公示，公示期为5天。公示期满后，办理审批手续并上报备案。涉及占用农用地、未利用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。乡镇人民政府经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件、报送材料完备、公示无异的，应当在5个工作日内予以批准、发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，同步将审批情况报县农业农村水利局、县自然资源和规划局备案。

（八）严格审查农村宅基地条件

1.申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

（1）宅基地选址不符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划的；

（2）占用永久基本农田的;

（3）将宅基地转让、原有住房出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（4）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的;

    （5）在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的；

（6）不符合相关法律法规和政策规定的。

2.严格农村村民住房建筑风貌管理

农村村民住房层数原则上不超过3层，檐口高度不超过10.5m,总建筑高度不超过12.5m，架空层不得超过2.2m，以白墙、灰色为主色调，体现徽派建筑风格。

全县范围内的农村村民住房，其平面、立面、层高、色彩等实行带方案审批，乡镇人民政府应提供农村村民住房设计通用图集，供村民选择建造。

世界文化遗产地、文物保护单位、历史文化名村、传统村落、历史建筑等保护范围内农村村民个人建房，应当符合《黟县西递宏村世界文化遗产保护管理办法》等相关法律法规和保护规划相关要求。

3.严格控制切坡建房区域。凡属地质灾害易发区内交通要道、景观带等沿线，严格控制切坡建房行为；确需切坡建房且通过治理能够消除危险的，先委托有资质的地灾治理单位制定切实可行治理方案并实施完成，乡镇人民政府会同自然资源和规划局、县农业农村水利局等部门对切坡建房防灾措施落实情况进行验收，验收不合格的，不予批准建房申请。严厉打击擅自切坡行为，未经批准擅自切坡的，将依法立案查处。 

4.严格城区建房审核。县城中心城区规划区范围内涉及农村居民利用宅基地建房，除执行本方案规定外，还需按照《关于印发黟县城镇规划区个人住宅建设管理暂行办法的通知》（政办〔2019〕4号）文件要求，由县农业农村水利局会同县自然资源和规划局共同严格审核。   

（九）及时申报办理宅基地农用地转用审批手续。农村村民宅基地涉及办理农用地转用手续的，根据上级下达我县新增建设用地计划和农村村民住宅建设的实际需要，由乡镇人民政府提出农用地转用申请。经县农业农村水利局审定，符合农用地转用条件的，交县自然资源和规划局按《土地管理法》第四十四条有关规定，及时拟订农用地转用方案，一次性或分批次向市申请办理农用地转用审批手续，报经有权机关依法批准。

四、加强建房监管和登记发证

（十）加强农村宅基地建设全过程监管

1.宅基地使用申请经批准、农户在领取《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，乡镇人民政府在3个工作日内及时组织乡镇为民服务中心、国土所等部门和村级组织到现场开工查验，实地放样、打桩定点、确定建房位置，并做好现场记录和影像资料保存。

2.在房屋建造过程中，乡镇人民政府做好批后跟踪监管，指导农户按照批准面积和要求使用土地，组织乡镇为民服务中心、国土所等部门联合村级组织进行过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，发现问题及时制止，责成整改，把违法违规问题消除于萌芽状态。

3.房屋竣工后，乡镇人民政府组织乡镇为民服务中心、国土所等部门和村级组织进行实地验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，形成验收意见。经批准用地建房的农户，要严格按照《农村宅基地使用承诺书》规定的时间完成建房；应拆旧的，按照承诺的时间拆除旧内房，并无偿退出原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用。通过验收的农户，及时向不动产登记中心申请办理农村房地一体不动产登记。

（十一）积极主动公开农村宅基地审批信息。县人民政府组织建立农村宅基地审批信息“县、乡、村”三级信息公开平台，将农村宅基地用地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公开。乡镇人民政府和村级组织应当及时公开审批结果，严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开。

（十二）严格农村宅基地执法监察。县人民政府建立完善动态巡查制度，将农村宅基地执法纳入农业综合行政执法范围，并推进行政执法权限和力量向基层延伸和下沉。乡镇人民政府要组建综合行政执法机构，强化统一指挥和统筹协调职责，并按照网格化管理要求，加强对辖区范围内农村村民个人建房行为的日常巡查工作，对宅基地违法违规行为做到早发现、早制止；村级组织要设立宅基地协管员制度，指定1名村级组织负责人兼任宅基地协管员，负责开展宅基地日常监管，对违法违规行为做到早发现、早报告。县乡两级人民政府及农业农村部门应当向社会公开举报、投诉电话和信箱，受理群众举报和投诉，及时核查、依法处理。要结合实际制定针对违法用地建房的发现、报告、处置措施和奖惩办法，压实村级组织第一责任人的属地管理责任，第一时间掌握违法用地建房线索和信息，努力把违法用地建房问题消除在萌芽状态。

探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

五、妥善处理农村宅基地管理历史遗留问题

（十三）分类处理历史遗留问题。实施农村建房“清前控后”工作，对2020年1月1日之前历史形成的宅基地超标、一户多宅等问题，在县委县政府的统一领导下，由县农业农村水利局、县自然资源和规划局等有关部门和乡镇人民政府组成工作专班，联查联办，按照宅基地占用时国家和省市县有关法规政策分类认定，制定分类处理意见，妥善解决。同时加大对存量违法违规农村建房的清理整治，严控新增违法违规行为。

（十四）建立宅基地转让机制。任何单位和个人不得非法买卖或者以其他方式转让宅基地，禁止城镇居民在农村购买宅基地。按照自愿、有偿的原则，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。受让人在使用年限内享有宅基地使用权及地上建（构）筑物的占有、使用、收益、处分权利；转让人必须保证转让后仍拥有基本居住面积且不得再申请宅基地。

（十五）探索宅基地自愿有偿退出机制。结合城乡体制改革和户籍制度改革，通过货币化补偿等途径，探索宅基地自愿有偿退出，支持腾退的宅基地建设用地指标在满足村庄建设的前提下调剂使用，建立健全“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的宅基地管理制度。

六、落实保障措施

（十六）明确主体责任。县级安排专项经费，统一购买农村宅基地审批过程中涉及测绘、设计、放线等相关服务。乡镇人民政府是农村宅基地管理的责任主体，履行主体管理职责，负责村土地利用规划的组织实施、农村宅基地的审批和使用监管，指导村级组织做好农村宅基地管理。村级组织负责村民宅基地申请核实、宅基地用地调整、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地现场劝止、及时报告等相关工作。

（十七）强化部门工作职责。县农业农村水利局负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。县农业农村水利局、自然资源和规划局要建立部门协调机制，做好信息共享共通，推进管理重心下沉；公安、财政、文化旅游体育、住建（城管）、林业、生态环境、电力等部门，依照各自职能，共同做好农村宅基地管理各项工作。

（十八）建立共同责任机制。着力建立“县级主导、乡镇主责、村级主体”的宅基地管理机制。县农业农村水利局、自然资源和规划局等部门要加大工作指导、协调和推进力度，规范管理；乡镇人民政府、村级组织依法履行职责，形成农村用地建房的监管合力。乡镇人民政府要健全工作机构，建立辖区内各部门联合监管机制，全面落实“四到场”要求，切实承担起农村宅基地审批和管理职责，确保事有人干、责有人负。相关部门协助村级组织完善宅基地民主管理程序，健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。建立宅基地管理监督考核机制，将农村宅基地管理纳入乡村振兴战略考核重要内容，对管理秩序混乱、违法用地多发的行政村予以约谈问责。

七、该方案自发布之日起实施

原《黟县城镇规划区外农村宅基地管理暂行办法》（政办〔2019〕1号）自动废止。未尽事宜由县农业农村水利局会同县自然资源和规划局等相关部门负责解释。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　　2.农村宅基地使用承诺书

　　　3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　　4.乡村建设规划许可证

　　　5.农村宅基地批准书

　　　6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　　7.旧宅限期拆除验收表

　　　8.农村宅基地用地建房申请审批办理流程图

　　　9.农村宅基地用地建房申请审批工作挂图

附件下载：黟县人民政府办公室关于印发黟县农村宅基地审批管理实施方案（试行）的通知.doc
 黟县农村宅基地审批管理实施方案（试行）附件.doc