黟县深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案（征求意见稿）

为构建城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市，落实农村集体经营性建设用地权能，在前期调研和听取意见的基础上，依据有关法律法规和文件，结合我县实际，我局拟定了《黟县深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》（征求意见稿）。现将征求意见稿公布，广泛征求单位和个人的意见，以便进一步完善该实施方案，使方案更加合理、可行。如有修改意见，请于本征求意见稿发布之日起30日内反馈至县自然资源和规划局（邮箱：yixiangtj@163.com）。

联系单位：县自然资源和规划局

联系电话：0559-5553109

附：黟县深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案（征求意见稿）

附件

黟县深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案（征求意见稿）

为构建城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市，落实农村集体经营性建设用地权能，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家关于农村集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

明确入市范围、土地用途、入市方式和程序、监管环节，保障入市土地权能，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易；探索完善农村集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地，提高集体建设用地节约集约利用水平；探索形成可复制、易推广的试点成果，从入市规则、路径和机制等方面为全面开展集体经营性建设用地入市工作提供更为完善的制度、政策和措施保障。

二、基本原则

1.把握正确方向，坚守试点底线。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，农村集体经营性建设用地使用权实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

2.维护农民权益，兼顾公平合理。积极探索农民参与、共建共享的入市土地增值收益分配机制，合理提高农民个人收益，实现试点成果惠及广大农民群众。

3.科学规划布局，坚持节约集约。坚持集约节约，合理预留农民建房用地，优先推进存量集体建设用地入市，提高农村集体建设用地利用水平。

4.根据市场需求，审慎稳妥推进。坚持“成熟一宗，实施一宗”原则，做到审慎稳妥、循序渐进、风险可控、随时纠偏、逐步完善、全面推开。

三、主要任务

围绕完善农村集体经营性建设用地入市制度体系，探索农村集体经营性建设用地使用权权能实现形式，在7个方面积极探索，深化试点工作。

（一）强化国土空间规划约束和用途管制

1.依据规划入市。结合正在开展的国土空间规划和村庄规划编制，统筹并合理安排农村集体经营性建设用地入市的规模、布局、开发强度和开发时序等，完善功能配套，促进集聚发展。

2.加强规划许可管理。依据详细规划提出拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件，未确定规划条件的地块，不得入市交易。明确规划许可管理要求，坚持“先规划后建设、不规划不建设”，规范并统一规划许可办理事项，优化事项办理流程，提高审批效率，加强执法巡查。保障规划许可管理工作扎实落地，促进农村集体经营性建设用地入市项目规范实施。

3.建立农村存量建设用地盘活机制。指导农村集体经济组织在依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后，将符合规划的存量集体建设用地，按照农村集体经营性建设用地入市。

（二）明确土地用途和用地方式

4.开展入市土地摸底调查。以第三次全国国土调查及其年度变更调查成果为基础，依据国土空间规划确定的范围，合理选择拟入市宗地，开展地籍调查，摸清可入市后备土地资源，积极探索建立农村集体经营性建设用地数据库。采取“日常＋定期”模式，做好集体土地确权登记成果更新，保持成果现势性。

5.探索农村集体经营性建设用地使用方式。在符合规划条件、产业准入和生态环境保护等要求前提下，探索通过出让、出租等方式进行农村集体经营性建设用地入市的具体途径。指导农村集体经济组织将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，以入股、联营等形式与其他单位或个人共同兴办企业。

6.完善入市土地经营性用途管理办法。结合我县实际细化入市土地的经营性用途，探索入市土地用于工业、仓储、旅游、商业服务业等不同用途的管理办法。指导农村集体经济组织参照同类用途的国有建设用地确定入市土地使用年限（工业、仓储等用地50年；旅游、商业服务业等用地40年）。

7.规范农村集体经营性建设用地入市流程。在依法落实民主决策机制基础上，指导农村集体经济组织编制农村集体经营性建设用地出让、出租等方案。参照基准地价等政府公示价格，参考土地估价专业评估机构的评估结果，研究确定入市标底或底价的定价规则。建立县人民政府对方案提出修改意见的工作机制（提交县资规委会议研究）。指导农村集体经济组织根据方案确定的交易方式，在统一的交易平台（黄山市公共资源交易中心黟县分中心、中国土地市场网、黟县江南农村产权交易分中心、县政府网站）公开交易并确定土地使用权人。参照国有建设用地使用权出让、出租程序建立农村集体经营性建设用地入市的市场规则、市场价格体系和市场竞争机制。

（三）建立开发利用监管机制

8.建立农村集体经营性建设用地入市监管制度。按照同地同权同责的原则，通过年度建设用地供应计划、入市价格监管、开发利用申报、土地市场动态巡查、信用体系管理等措施，依托国土空间基础信息平台，建立和完善城乡统一的建设用地市场监管机制。建立三方监管协议，明确乡镇人民政府对农村集体经济组织和土地使用权人使用农村集体经营性建设用地进行监管的事项清单和具体措施。

9.妥善处理历史遗留问题。探索解决集体建设用地历史遗留问题的政策措施，研究对2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手续的历史遗留建设用地的处置办法。在合法合规的基础上，充分发挥村民自治作用，稳妥解决不符合规划、缺乏合法手续、土地利用效率低等历史遗留问题。

（四）健全土地增值收益分配机制

10.探索土地增值收益管理办法。综合分析农村集体经营性建设用地用于工业、仓储、旅游、商业服务业等不同用途的土地增值收益情况，确保农村集体经济组织及其成员从不同用途入市土地所得收益基本均衡。研究出台农村集体经营性建设用地增值收益调节金管理办法。指导农村集体经济组织之间合作入市、合理分配收益。

（五）研究入市与成片开发土地征收之间的协同机制

11.探索入市保障项目用地制度。按照宏观经济调控、产业发展布局、基础设施配套等要求，统筹国有和集体建设用地数量，将农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划。探索区分城镇开发边界内外，合理安排年度入市和成片开发土地征收的规模、用途、布局等。

12.探索入市农民权益保障机制。按照不低于被征地农民补偿水平的标准，指导农村集体经济组织做好入市涉及使用权调整相关农民的补偿等工作。

（六）维护市场主体合法权益

13.明确农村集体经营性建设用地使用权权能。参照同类用途的国有建设用地，确定农村集体经营性建设用地使用权的出让方式、出让年限和适用范围等。探索农村集体经营性建设用地进入土地二级市场的交易规则，明确除法律、行政法规另有规定或者合同双方另有约定外，以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押等。结合实际，探索国有和集体建设用地统一配置、建设、登记机制。规范做好农村集体建设用地登记工作。

14.完善集体建设用地交易信息公开制度。按照土地市场信息公开要求、政府公示地价制度等，及时向市场发布用地政策、用地价格、供应计划、供应公告、供应结果等相关信息，畅通农村集体经营性建设用地等交易主体获得市场整体信息的基本渠道，保障农村集体经营性建设用地等公开交易。

15.规范入市合同管理。入市宗地成交并完成公示后，指导农村集体经济组织与土地使用权人参照合同示范文本签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。入市合同应报县自然资源和规划局备案。土地使用权人凭合同等规定的材料到县自然资源和规划局办理相关规划手续，依法办理开发建设需要的其他事项。

16.建立三方监管协议制度。探索市场主体愿用、会用农村集体经营性建设用地的政策措施，明确自然人、法人和其他组织均可依法取得农村集体经营性建设用地使用权，按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用和经营。在出让合同基础上，本着平等、自愿、诚信、守约的原则，通过签订三方监管协议等方式明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。

（七）尊重农民入市主体地位

17.明确入市主体。积极推动成立农村集体经济组织并完成注册登记，入市主体为具备所有者身份的农民集体和依法代表行使所有权的农村集体经济组织，积极探索由其委托的具有市场法人资格的组织，依据授权委托书代理实施入市。

18.健全民主决策机制。注重发挥基层党组织的领导核心作用，按照村民自治原则，实现农民集体对农村集体经营性建设用地的自主管理和民主决策。依法拟定入市方案、土地收益分配、资金使用等事项，落实财务公开和信息公示制度，及时公示入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，切实保护农村集体经济组织成员的权利。

四、工作步骤

（一）动员部署阶段（2023年4月底）

1.成立工作小组。县、乡两级成立入市领导小组，有序开展入市前的相关工作。

2.开展政策宣传。围绕入市工作目标，召开动员会，集中资源开展入市政策法规宣传，营造好社会氛围。

（二）组织实施阶段（2023年5月-2024年12月）

1.调查摸底。全县开展农村集体建设用地调查，选定就地入市地块，建立农村集体建设用地台账，摸清农民集体经营性建设用地入市各方主体意愿。

2.制定和完善制度。出台《黟县农村集体经营性建设用地入市实施意见（试行）》，构建入市管理制度体系，重点为入市土地储备制度、产权制度、收益分配制度等。

3.明晰产权。2023年6月底前完成黟县集体土地所有权更新汇交工作，积极开展乡镇农村集体土地和宅基地房地一体确权登记发证工作，解决历史遗留土地权属纠纷，明晰土地产权。

4.编制规划。加快乡镇国土空间规划和村庄规划编制工作，2023年完成40个村庄规划编制工作，2024年完成剩余的17个村庄规划编制工作。

5.确定基准地价。根据已公布的黟县集体建设用地定级与基准地价，明确协议成交价和公开交易底价不低于该区域的基准地价70%。

6.入市交易。按照已制定的入市制度体系规定，实施选定地块的入市储备、决策、审批、交易、利益分配，及时发现各项制度在实施过程中存在的问题，及时解决。

7.总结完善制度。总结入市工作，提出制度修正建议，形成年度入市工作报告。根据实施过程中出现的问题对各项制度进行修改完善。

（三）试点总结阶段（2024年10月-2024年12月）

按照边试点、边研究、边总结、边提炼的工作要求，全面系统的总结入市工作，提交入市制度成果和实践样本，形成入市黟县模式，为国家完善相关制度提供实践依据。

五、保障措施

（一）加强组织领导。为保障我县农村集体经营性建设用地入市工作的顺利开展，成立县入市工作领导小组，研究入市相关文件、处理入市各类问题、组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进全县入市工作。县入市工作领导小组下设办公室，设在县自然资源和规划局，具体负责入市的组织协调、培训督导等日常工作。县入市工作领导小组成员单位按照各自职责分工，各司其职、密切协作、主动作为，确保入市工作有序推进。各乡镇、村集体经济组织作为入市工作的责任主体，应抽调力量，成立专班，上下联动，确保入市工作顺利推进。

（二）规范试点实施。严格落实国土空间规划和用途管制要求，严守耕地和永久基本农田、生态保护红线，推进土地资源节约集约利用。抓住“两项前置条件”，加快完成国土空间规划特别是实用性村庄规划编制，完成集体土地所有权和使用权确权登记；紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发；探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益，保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护制。

（三）强化经费保障。入市工作涉及调查研究、测绘确权、规划编制、基准地价制定等各项工作所需经费，全额纳入县财政预算管理。

（四）强化宣传总结。正确把握舆论导向，准确发布入市试点相关政策解读和市场信息，妥善回应社会关切，调动农村集体经济组织和市场主体参与入市试点工作的积极性，提高社会各界的参与感和获得感。发挥试点示范、突破、带动作用，总结好的经验做法，营造良好舆论环境和社会氛围，形成可复制可推广的制度体系和运行模式，及时报告试点有关情况。