黟县城东1号地块节约集约利用案例

一、基本情况

项目背景

黟县城东1号地块位于碧阳小学北侧，西递大道、桃源路、南屏路、洪星路围合区域，总面积129亩。该地块原状为零散闲置低效土地，原用地单位因房地产市场不景气，部分土地开发后长期低效利用，部分土地无资金开发，导致土地资源浪费、城市空间碎片化。

用地信息

权属来源：闲置存量土地有偿收回（占64%）+批而未供土地整合（占21%）+新增建设用地补充（占15%），新增建设用地仅是用于零散地块连接整合。

紧迫性及必要性

黟县作为旅游强县，亟需土地支撑文旅产业升级。零散地块难以匹配大型项目需求，且闲置土地加剧资源紧张。整合开发可破解用地瓶颈，推动城市从外延扩张转向内涵提升。

项目出让前

项目建成后效果图

二、主要做法

1. 创新整合模式：“存量盘活+新增补充”。

有偿收回机制：对于尚未建设的已供应地块依法解除原土地出让合同，对于已经建设部分建筑物的地块经评估协商一致后有偿收回土地使用权，确保权属清晰。

归宗整合：将有偿收回的零散地块与相邻批而未供地块和新增建设用地统一规划，形成129亩规整地块，提升开发价值。

2. 政策精准落地

积极响应《自然资源部关于妥善处置闲置存量土地的通知》（自然资发〔2024〕104号），建立“分类处置+弹性规划”机制：

商业用地允许兼容文旅功能，容积率上限至1.6；防护绿地与商业用地搭配开发，强化生态配套。

3. 高效审批与精准招商

成立专班强力推进，压缩批地和供地周期；

前置招商锁定项目方向，引入主题文旅度假综合体，融合IP体验、亲子研学等业态，确保土地高效利用。

三、实施效果

1. 土地利用效益显著提升。

地块通过整合原存量建设用地，减少新增建设用地依赖，按照商业用地容积率≤1.6，建筑密度≤45％，绿地率＞20％，建筑限高 24 米的标准进行开发，实现了土地的节约集约利用。

2.经济效益方面，该地块的公开出让吸引了投资，为地方经济发展注入动力，推动了房地产高质量发展。

3.社会效益方面，展示了政府依法高效处置闲置低效土地、保障优质项目落地的决心和能力，提振了市场信心，同时该地块拟建设的综合性主题文旅度假项目，将为当地居民和游客提供更多的休闲娱乐选择，带动相关产业发展。

4.生态效益方面，拟建项目采用“森系潮玩”设计，融合自然景观与低碳建筑，实现生产、生活、生态“三生融合”。

规划中包含防护绿地，有利于改善区域生态环境。这种模式形成了有效的土地利用机制，为后续土地资源的盘活利用提供了借鉴。

四、经验启示

1.模式可推广性

“归宗整合+功能复合”适用于县域零散地块盘活，尤其旅游城市可借鉴“文旅赋能土地增值”路径。

   2.政策创新关键点

建立闲置低效土地有偿退出机制，降低处置阻力；

允许规划条件弹性调整，激发市场主体参与意愿。

3.产业与土地联动

前置产业规划，确保土地再开发与区域发展定位匹配。如黟县聚焦亲子经济，引入强IP项目，避免二次闲置。

结语：黟县以“存量激活”代替“增量依赖”，通过制度创新与产业赋能，将碎片化“沉睡资源”转化为高质量发展新引擎，为县域土地节约集约利用提供了可复制的“黟县样板”。

黟县自然资源和规划局   王刚